平凉市加快培育和发展住房租赁市场的
实 施 意 见
为全面贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号〕和《甘肃省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（甘政办发〔2016〕121号），加快培育和发展我市住房租赁市场，结合平凉实际，现提出如下实施意见。
一、总体要求
（一）指导思想。全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会以及中央城市工作会议精神，认真落实国务院、省政府决策部署，按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局，牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，以建立购租并举的住房制度为重要方向，紧紧围绕实现住有所居的根本目标，充分发挥市场机制作用，积极培育多元化的供应主体，广泛拓展房源渠道，改善供求关系，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，提升住房租赁服务水平，满足多层次的住房租赁需求，促进住房租赁市场健康发展。
（二）基本原则。坚持市场主导，加强宏观调控，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，加强政策引导和市场监管，促进行业向专业化、规模化发展。坚持因地制宜，鼓励各县（区）根据经济社会发展、城市综合承载能力和房地产市场发展情况，充分发挥主动性和创造性，合理确定住房租赁市场的发展目标，科学制定政策措施。
（三）发展目标。到2020年，全市基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。
二、积极培育市场供应主体
（四）支持住房租赁企业发展。鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业，提供专业、规范的租赁服务。住房租赁企业申请工商登记时，经营范围统一规范为住房租赁经营。按规定享受国家发展生活性服务业的各项支持政策，依法登记备案的住房租赁企业可享受有关税收优惠政策。出租实施营改增试点前取得的住房，按照5%的征收率计算缴纳增值税。鼓励物业服务企业兼营住房租赁业务，为城市流动人口尤其是外来创业、务工人员提供稳定居所。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，探索开展房屋租金收益权质押贷款。鼓励商品房库存量大、去化周期长的县（区）率先成立经营性的房屋租赁机构，通过购买或长期租赁库存房源的方式，装修改造后向社会出租。各县（区）政府要积极研究制定住房租赁企业成立、住房装饰装修、消防安全、经营服务等方面的支持政策。
（五）鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。引导开发企业从传统的单一开发销售向租售并举经营模式转变。房地产开发企业利用已建成房屋或新建房屋开展租赁业务，符合条件的按照5%的征收率计算缴纳增值税；房地产开发企业将已竣工库存商品住房用于出租经营的，金融机构可给予流动资金贷款等方面的支持。引导房地产开发企业与房屋租赁企业合作，出租库存商品住房，发展租赁地产。支持房地产开发企业积极探索发展租赁型的养老、保健疗养、旅游等地产。
（六）规范住房租赁中介机构。充分发挥中介机构作用，提供规范的居间服务，提高中介服务质量，不断提升从业人员素质，促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。市、县（区）房地产管理部门要为房地产中介机构备案提供方便，向社会公布经备案的房地产中介机构名单，房地产中介机构和从业人员信用档案等信息，方便群众查询。对房地产中介机构提供房屋租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率。
（七）支持和规范个人出租住房。落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房。对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月租金收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；个人出租住房所得，减半征收个人所得税。规范个人出租住房行为，支持个人委托房屋租赁企业和中介机构出租住房。
三、增加租赁住房有效供给
（八）鼓励库存压力小的县（区）实施社会化新建租赁住房。房地产库存压力小的县（区）要结合住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，引导土地、资金等资源合理配置，有序开展租赁住房建设。鼓励各地积极盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，市、县国土资源主管部门应在土地出让前，会同房地产主管部门按相关政策规定明确租赁住房持有出租的年限，将其作为土地出让的条件之一，纳入出让方案和合同。
（九）允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后按间出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。
四、鼓励住房租赁消费
（十）完善住房租赁支持政策。各县（区）政府要制定支持住房租赁消费的优惠政策措施，引导城镇居民通过租房解决居住问题。落实提取住房公积金支付房租政策，简化办理手续。职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。取得转租收入的承租人向房屋出租方支付的租金，按有关规定，可在计算个人所得税时，从转租收入中扣除。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》和《平凉市人民政府关于贯彻落实〈甘肃省实施居住证暂行条例办法>的实施意见》（平政发〔2016〕84号）等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。经备案的租赁期限在一年以上的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。凡在我市租住房屋的非本地户籍承租人子女（其监护人在本区域无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的）与本地学生享有同等的受教育权利。县（区）政府要结合实际情况，研究制定符合条件承租人子女就近入学等基本公共服务的具体政策措施。
（十一）完善租赁管理政策。各县（区）要认真贯彻落实住房和城乡建设部《商品房租赁管理办法》，严格执行住房租赁合同登记备案制度，加强住房租赁市场管理，规范市场行为，稳定租赁关系。出租人应当遵守法律、法规规定，确保出租的住房符合安全要求，满足基本使用功能。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金。承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。住房出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。出租房屋人均居住面积不得低于6平方米，每个房间居住的人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。物业服务企业和房屋管理单位要强化服务意识，积极配合房地产主管部门做好房屋出租登记和租赁合同备案工作，对发现的违规租赁行为要及时书面报告业主委员会和相关行政部门并存档备查。
五、完善公共租赁住房制度
（十二）加快公租房分配入住。加快历年列入国家计划尚未竣工的公租房项目建设进度，进一步完善公租房小区配套基础设施，推行公共租赁住房预分配制度，确保已建成公租房项目尽快分配入住。
（十三）扩大公共租赁住房保障范围。要结合推进新型城镇化和户籍制度改革进程，适当放宽户籍、住房、财产和收入等准入条件，逐步扩大公共租赁住房保障范围。在满足城市低收入住房困难家庭住房需求的前提下，将新就业大中专院校毕业生和有稳定就业的农民工纳入住房保障范围，对符合条件的给予住房保障。有条件的县（区）在充分保障城镇低收入家庭租住需求的前提下，可将乡镇建设的公共租赁住房作为周转房，用于乡镇政府以及教育、医疗、卫生等基层单位工作人员的过渡性居住。
（十四）推进公共租赁住房货币化保障。完善实物配租和货币补贴相结合的公共租赁住房保障制度，对公共租赁住房房源配租完毕后仍有保障需求的，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。完善租赁补贴制度，结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准。
六、拓展住房租赁业务
（十五）培育“租赁+旅游”住房租赁市场。充分利用平凉旅游资源优势，引进经济型、快捷型连锁酒店，加强与旅行社、景区合作，引导游客留宿平凉；鼓励房地产开发企业、自然人将闲置房源依法改造成长租、短租型的家庭旅馆或民宿、客栈，满足不同群体的旅行居住需要。
（十六）拓展“租赁+养老”住房租赁业务。鼓励房地产开发企业转型升级，开发养老地产，或将库存房源改造转型为养老机构或老年公寓等养老服务产品，并引入各类专业化、社会化、自治类的养老服务组织，为老年人开展日间托老、医疗康复、集中就餐、文体娱乐、老年学习、休闲旅游、法律咨询等符合老年人需求的养老服务项目。
七、加强住房租赁监管
（十七）落实地方责任。各县（区）政府是本行政区域内住房租赁市场管理的责任主体，要因地制宜、规范管理，建立多部门联合管理体制，明确职责分工，推行住房租赁网格化管理。充分发挥街道、乡镇及社区（村）等基层组织在出租房和外来务工人员服务管理中的基础性作用，积极开展信息采集、登记备案、治安和安全管理等工作，加强对住房租赁的监督检查，督促业主（房东）改善出租房屋的建筑安全、消防安全和卫生条件，完善基本生活设施。要加强住房租赁管理机构建设，充实人员力量，保障工作经费，确保各项工作有序推进。
（十八）加强行业管理。各级住建部门要负责做好住房租赁市场管理和相关协调工作，会同有关部门加强住房租赁市场监管，完善住房租赁企业、房地产中介机构和从业人员信用管理制度，建立住房租赁企业、房地产中介机构信用记录，对严重失信主体实施联合惩戒；要建立住房租赁信息服务监管平台，开展租赁房源信息核验业务，实行住房租赁合同网上签约备案制度，及时将房屋租赁备案信息与公安、税务、金融部门共享，建立联合监管体系。要定期公布不同区域、不同类型房屋的市场租金水平，为租赁双方确定租赁价格提供参考。公安部门要加强租赁房屋的治安管理和租赁当事人的信息登记，督促指导居民委员会、村民委员会、物业服务企业以及其他管理单位排查安全隐患，加强治安防控。工商部门要会同房管部门制定住房租赁合同示范文本，规范租赁双方的权利和义务。各有关部门要按照职责分工，依法查处利用出租住房从事违法经营的活动。
